Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Hierzu gibt es mehrere Varianten. Sollten Sie sich in Streitigkeiten über den Wert der Immobilie befinden (Erbengemeinschaft, Scheidung etc.), so raten wir unbedingt zur Bewertung durch einen Sachverständigen. Falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, muss dieser von der örtlichen IHK bestellt und vereidigt sein. Bei einem normalen Verkauf sollten Sie die Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler durchführen lassen. Eine Online-Bewertung kann nur zu einer groben Einschätzung dienen, eine Vorort-Besichtigung ist in jedem Fall erforderlich.

Eine Immobilienbewertung durch die großen Portale (Immobilienscout24, Immonet) dauert ca. drei Minuten. Sie geben einige Parameter ein und erhalten (nach Zahlung der Gebühren) sofort einen Verkaufspreis bzw. eine Verkaufspreisspanne. Problem:  der angegebene Verkaufspreis ist nur ein theoretischer Wert und kann über 25% vom tatsächlichen Wert abweichen. Die Immobilienportale sitzen auf Unmengen von Daten, die sie natürlich nutzen. Es werden also die Durchschnittspreise aller ähnlichen Immobilien verwendet, die in den letzten Jahren in Ihrer Nähe verkauft wurden (Vergleichswertverfahren). Der aktuelle Zustand, ein Sanierungs- oder Modernisierungsstau und viele andere Faktoren, die den Preis der Immobilie bestimmen, können gar nicht berücksichtigt werden. Erschwerend kommt hinzu, dass lediglich die Anbietungspreise der vergleichenden Immobilien herangezogen werden und nicht die Endpreise, zu den die Immobilien letztlich verkauft wurden. Näheres hierzu: Link

Sie sind auf einem sogenannten Makler-Vergleichsportal gelandet. Nachdem Sie die Daten Ihrer Immobilie eingegeben haben, haben Sie auch Ihre Kontaktdaten hinterlassen. Dieser sogenannte „Lead“ wird von den Portalbetreibern an Makler verkauft. Die häufig getroffene Aussage, Sie an den „besten“ Makler zu vermitteln ist schlicht und ergreifend gelogen. Nicht der beste Makler wird Sie anrufen, sondern jemand, der für die Vermittlung bezahlt hat.  „Kollegen“, die sich an solchen Geschäftsmodellen beteiligen, gelten nicht gerade als Zierde unserer Zunft, weshalb man davon lieber Abstand nehmen sollte. Link

Ein Sachverständiger oder seriöser Makler werden nie eine endgültige Verkaufspreisabschätzung abgeben, ohne die Immobilie ausgiebig persönlich begutachtet zu haben. Je nach Größe und Zustand kann ein Vorort-Termin zwischen einer und drei Stunden oder sogar länger dauern. Hinzukommt die Sichtung und Analyse aller relevanten Unterlagen (Bauakten, Genehmigungen, Pläne und Skizzen usw.). Wenn Sie diese nicht vollständig zur Hand haben, müssen Gutachter oder Makler diese bei den zuständigen Bauämtern einsehen, wozu sie von Ihnen eine Vollmacht benötigen. Seien Sie vorsichtig bei einem Immobilienmakler, der Ihnen nach kurzer Besichtigung und ohne Akteneinsicht einen exakten Verkaufspreis nennt.

In der Regel ist die Bewertung durch einen Immobilienmakler kostenlos. Bei einem Sachverständigen variieren die Kosten. Es gibt die Möglichkeit pauschal oder nach Aufwand zu berechnen. Bitte erkundigen Sie sich bereits vor dem Termin, welche Kosten auf Sie zukommen. Bei den führenden Immobilienportalen kostet eine Bewertung zwischen ca. 19,- und 50,-€. Aber – wie schon ausgeführt – diese Ausgabe sollte man sich sparen.

Diese Frage ist schwer zu beantworten, da hierfür leider immer noch keine einheitlichen Kriterien existieren. Nachfolgend einige Punkte, die Sie vorab recherchieren können und/oder die Sie in einem persönlichen Gespräch abfragen sollten.

• Hat die Maklerin oder der Makler eine abgeschlossene Ausbildung als Immobilienkaufmann/frau?
• Hat sie/er Zusatzqualifikationen und weitere Fortbildungen absolviert?
• Besteht eine Mitgliedschaft im IVD?
• Wie lange hat sie/er Berufserfahrung?
• Gibt es Referenzen?
• Wie groß ist der aktuelle Immobilienbestand bei Verkauf und Vermietung?
• Wie viele potenzielle Käufer sind in der Datenbank gelistet?
• Über welche Kanäle wird die Immobilie vermarktet? (Welche Immobilienportale, Zeitungen usw.?).
• Wie wird das Unternehmen im Internet bewertet?
• Das Unternehmen wird z.B. bei Immoscout bewertet, warum veröffentlicht es die Bewertungen aber nicht?
• Wie ist die Anmutung des Internetauftritts (Homepage)?
• Wie werden die Angebote in den Immobiliendatenbaken präsentiert? Sind die Texte aussagefähig, wie ist die Qualität der Fotos, werden Grundrisse im Original und damit zumeist qualitativ minderwertig eingestellt oder werden die Grundrisse nachbearbeitet?

Es ist selbstverständlich, dass diese Aufzählung nicht vollständig sein kann, aber man sollte zumindest misstrauisch werden, wenn der Großteil der Fragen negativ beantwortet wird.

Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich geschlossen werden, die Laufzeit beträgt in der Regel sechs bis acht Monate, aber auch ein unbefristeter Vertrag ist möglich. Damit es im Nachhinein nicht zu Missverständnissen kommt, sollte auch die Höhe der Provision schriftlich vereinbart werden.  Für den Provisionsanspruch des Maklers (s.u.) gilt, dass seine „Aktivitäten ursächlich für das Zustandekommen des Verkaufs waren“. Da in der Regel nur mit einem Makler ein Vertrag abgeschlossen wird (s.u.), ist nach Abschluss, hier gilt auch das vierzehntägige Widerspruchrecht, ein Verkauf unter Ausschluss des Maklers zwar möglich, trotzdem bleibt aber sein Provisionsanspruch bestehen. Ein Beispiel: Sie haben mit einem Makler einen Vertrag abgeschlossen, ab Datum der Unterschrift haben Sie 14 Tage Zeit, Widerspruch einzulegen. Ist diese Frist verstrichen, ist der Vertrag gültig. Drei Wochen später kommt ein Nachbar auf Sie zu und möchte Ihre Immobilie kaufen. In diesem Fall hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen Sie, weshalb es immer der sauberere Weg ist, den Interessenten an den Makler zu verweisen. Beachten Sie auch, dass mindestens bis zu einem Jahr nach Vertragsende der Anspruch des Maklers noch nicht erloschen ist, wenn er nachweisen kann, dass er den Käufer vermittelt hat.

In NRW und den meisten Bundesländern zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57% (inkl. MwSt.) des Verkaufspreises. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen zahlt allein der Käufer zwischen 5,95 und 7,14 % (inkl. MwSt.). Die Kosten fallen immer erst nach der notariellen Beurkundung an, Anzahlungen auf die Provision sollten nie geleistet werden.  Einige Makler bieten mittlerweile bestimmte Dienstleistungen als eine Art Baukastensystem an. So bucht man z.B. separate Einzelleistungen wie eine Bewertung, Besichtigungstermine, Erstellung eines Kaufvertrages usw. Hiervon ist eindeutig abzuraten. Nur ein Beispiel: wie soll eine fachkundige Besichtigung mit Interessenten erfolgen, wenn nicht alle Stärken und Schwächen einer Immobilie bekannt sind? Es ist davon auszugehen, dass sich dieses System nicht durchsetzen wird.

Weitere Kosten entstehen für den Verkäufer nur, wenn im Grundbuch noch Löschungen vorgenommen werden müssen (Grundschuld, eingetragenes Wohnrecht etc.). Beispiel:  wird eine Grundschuld über 200.000,- € gelöscht, so fallen etwa 500,- an Notar- und Grundbuchkosten an.

Sie können schon, nur ein seriöses Maklerunternehmen wird bei m Verkauf einer privaten Immobilie in der Regel auf einem qualifizierten Alleinauftrag bestehen. Bei Beauftragung mehrerer Unternehmen (Allgemeinauftrag), muss der Makler das Risiko in Kauf nehmen, am Ende keine Entlohnung zu erhalten, entsprechend wird er seine Leistung reduzieren. Zudem haben die beauftragten Makler keinerlei Nachweispflicht gegenüber dem Verkäufer, was Ihre Aktivitäten anbelangt. Kontraproduktiv ist es auch, wenn dieselbe Immobilie im Internet mehrfach mit unterschiedlichen Texten und Fotos angeboten wird. Das Angebot ist sozusagen „verbrannt“, da jeder potenzielle Käufer davon ausgehen muss, dass es sich um einen Notverkauf handelt. Allein bei Gewerbe-, Spezial-Immobilien oder Auslandsimmobilien ist es nicht unüblich, dass mehrere Makler involviert sind.

Unbedingt! Zwar werden erfahrene Sachverständige oder Makler diese in der Regel selbst erkennen und werden auch fehlende Bauunterlagen und Genehmigungen bemängeln. Trotzdem kann eine Immobilie Schwachstellen besitzen, die nur der Bewohner kennen kann. Ein Beispiel: die Heizungsanlage ist defekt, was bei einer Besichtigung während der Sommermonate naturgemäß nicht auffällt. Es wäre jedoch fatal, diesen Mangel unerwähnt zu lassen, denn der künftige Eigentümer muss davon ausgehen, dass die Heizung funktioniert. Es empfiehlt sich daher, Schäden an der Immobilie in der Regel im Notarvertrag aufzuführen. Falls sich später herausstellt, dass erhebliche Mängel verschwiegen wurden, kann entweder ein Teil des Kaufpreises zurückverlangt oder der gesamte Verkauf rückabgewickelt werden. Dieser Gefahr sollte sich kein Verkäufer aussetzen.

Falls möglich, sollte das geschehen. Es muss jedoch unterschieden werden, ob die Immobilie noch bewohnt wird oder leer steht. In beiden Fällen ist es sinnvoll, bestehende Mängel wie bspw. die defekte Heizungsanlage oder Schäden am Dach zumindest reparieren zu lassen. Der mögliche Aufwand im Verhältnis zum möglichen Ertrag kann Ihnen ein erfahrener Immobilienmakler relativ exakt ausrechnen. Was bei einer bewohnten Immobilie unmöglich ist, nämlich das Mobiliar zu entfernen, sollte bei einer unbewohnten Immobilie unbedingt erfolgen. Beispiel: geerbte Immobilien. Die Einrichtung eines Hauses, welches fünfzig Jahre lang bewohnt wurde, wirkt auf potenzielle Kaufinteressenten zumeist abschreckend, da sie sich nicht mit der nostalgischen Aura identifizieren können. Neben der Entfernung aller Einrichtungsgegenstände wären daher auch weitere Maßnahmen nützlich. Ein Estrich wirkt neutraler als ein alter brauner Teppichboden, eine weiße Wand freundlicher als eine Blümchentapete aus den Siebzigern. Jede Maßnahme, die die Immobilie neutraler wirken lässt, wirkt sich häufig positiv auf den Verkaufspreis aus. In manchen Fällen lohnt es sich auch, die Immobilie durch ein Home-Staging – Unternehmen herrichten oder gar möblieren zu lassen. Näheres hierzu finden Sie in unserem Spezial-Artikel zu Vor- und Nachteilen des Home-Stagings: Link

Größere Maklerunternehmen haben für jeden Immobilientypus einen ausgewählten Kundenkreis in ihren Datenbanken. Für unser Haus gilt beispielsweise, dass wir über 60 % aller Immobilien an diese Kunden verkaufen, ohne dass die Immobilie jemals in Immobilienscout oder Immowelt eingestellt worden wäre. Auch über virtuelle Innenbesichtigungen lässt sich eine Immobilie diskret vermarkten. Fragen Sie nach, welche Maßnahmen das Maklerunternehmen unternimmt, um Ihren Wunsch nach Diskretion zu gewährleisten.

Diese Frage stellt sich in der Regel nur bei Luxusimmobilien in begehrten Lagen. Vorabrecherchen und nötigenfalls die Vorlage einer Vermögensbestätigung begrenzen das Risiko gegen null. Ein erfahrener Immobilienmakler weiß, wie Besichtigungstourismus vermieden werden kann.

Unser Rat ist: wenn es sich vermeiden lässt, besser nicht. Sie sollten dem besichtigenden Makler vertrauen, er kennt Ihre Immobilie und hat die Erfahrung, den „richtigen Ton“ zu treffen. Da der Verkauf einer Immobilie für den Eigentümer häufig eine emotionale Angelegenheit ist, wird der Interessent in manchen Fällen entweder mit der dreistündigen Historie der Immobilie und all ihrer Bewohner „unterhalten“ oder es schlägt ihm „Feindschaft“ entgegen. Hier gilt: vor allem negative Emotionen haben verkäuferseitig bei einer Besichtigung nichts verloren.

In der Regel stellt der Makler alle relevanten Daten und Informationen zusammen, hieraus erstellt der Notar den Kaufvertrag. Dort sind auch Vereinbarungen wie zum Beispiel Auszug und Einzug, die Übernahme von Gerätschaften usw. geregelt. Ein Entwurf wird dann an Käufer, Verkäufer und zur Gegenprüfung an den bearbeitenden Makler gesendet. Finden alle Angaben und sonstigen besprochenen Regelungen die Zustimmung der Beteiligten, erfolgt der Notartermin. Verkäufer und Käufer sollten persönlich anwesend sein oder können sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den gesamten Vertrag den Anwesenden vorzulesen. Der Käufer hat das Recht, einen Notar seines Vertrauens auszuwählen, im Gegenzug muss er die Kosten des Notarvertrags (ca. 1,5 % des Kaufpreises) übernehmen.

Grundsätzlich ist es so, dass der Verkauf formal vollzogen ist, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen wurde. Der Notar beaufsichtigt, dass zuvor alle Voraussetzungen erfüllt sind (Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, Löschungsbewilligung der Bank etc.) und der Kaufpreis bezahlt wurde. Ab diesem Zeitpunkt gehen dann Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt dann in einer Zeitspanne zwischen vier und acht Wochen.