Die SPD sieht rot – Besteller-Prinzip für Immobilienverkäufe

Ex-Bundesjustizministerin Katarina Barley plante die Ausweitung des seit 2015 bestehenden Besteller-Prinzips für Vermietungen auf Immobilienverkäufe. Mittlerweile liegt ein Referentenentwurf vor, den ihre Nachfolgerin Christine Lambrecht jetzt in die Tat umsetzen soll. Durch die Einführung des Besteller-Prinzips soll der Immobilienerwerb erleichtert werden, da die Kaufnebenkosten in Deutschland je nach Bundesland zwischen 11 und 15 % des Kaufpreises betragen. In der Regel finanzieren die Banken die Erwerbsnebenkosten nicht, der Käufer muss daher über Eigenkapital verfügen, welches jedoch häufig nicht vorhanden ist.

In zwölf Bundesländern wird die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, das entspricht in etwa 75 % aller Immobilien in Deutschland. Verkäufer und Käufer zahlen in der Regel jeweils 3,57 %, wobei die darin enthaltene Mehrwertsteuer von 0,57 % natürlich der Bund abschöpft. Nur in Hamburg und Berlin sowie Brandenburg und Teilen Hessens zahlt allein der Käufer zwischen 5,95 und 7,14 %, was in der Tat eine hohe, einseitige Belastung des Käufers darstellt und nach unserer Auffassung nicht gerecht ist. Bis auf Hessen, hier regiert die CDU zusammen mit den „GRÜNEN“, sind in allen Landesregierungen und Senaten die SPD, die „Linke“ und die „GRÜNEN“ teilweise schon seit Jahren an der Regierung beteiligt. Warum keinerlei Anstalten unternommen wurden, die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen, bleibt unergründlich.

Wer bestellt, der zahlt!

Dieses Argument suggeriert, dass ein einseitiges Interesse des Verkäufers vorliegt, seine Immobilie zu verkaufen. Rein juristisch zutreffend, geht es jedoch an der Lebenswirklichkeit vorbei, denn die zahllosen potenziellen Käufer haben ebenso ein Interesse, eine Immobilie zu erwerben. Wendet man das Besteller-Prinzip für Vermietungen wie geplant auf den Immobilienkauf an, so hat ein Käufer gar keine Chance, einen Makler zu beauftragen, da dieser eine in Frage kommende Immobilie nur einmal anbieten kann. Das Justizministerium meint, den Immobilienkauf für breite Bevölkerungsschichten attraktiv machen zu müssen, indem es die Erwerbsnebenkosten senkt. Eins zu eins wird das Besteller-Prinzip für Vermietungen auf den Erwerb von Immobilien übertragen. Hat der Staat zweifellos eine soziale Verantwortung, Mitwohnraum zu schaffen, ist dies beim Eigentumserwerb nicht zu erkennen. Es ist schon heuchlerisch: einerseits den Eigentumserwerb fördern und andererseits – das Beispiel Berlin zeigt das ausdrücklich – Eigentümer enteignen, wenn sie denn so dreist sind, ihr Eigentum zu vermieten.

Interessant ist, dass der Gesetzentwurf ausschließlich die Maklerkosten ins Visier nimmt, obgleich sie (in NRW) nur ca. 30% der Gesamtbelastung für den Käufer ausmachen. Die Grunderwerbsteuer (6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca.0,5%) sollen jedoch nicht angetastet werden. Der größte Kostentreiber, die Grunderwerbssteuer, wurde in den letzten zehn Jahren in den einzelnen Bundesländern 27 Mal angehoben. Hierüber verliert der Gesetzentwurf kein Wort, würden bei einer Senkung oder Streichung den jeweiligen Landesregierungen doch erhebliche Steuereinnahmen fehlen. Der Sündenbock für die hohen Kaufnebenkosten ist nach Ansicht der SPD ausschließlich der Makler.

Der Käufer muss geschützt werden

Dieses Argument aus dem Bereich des Verbraucherschutzes wird im Gesetzentwurf mehrfach bemüht.  Das Gegenteil ist der Fall, der Verbraucherschutz wird damit ausgehebelt. Da das Maklerunternehmen allein vom Besteller, also vom Verkäufer honoriert werden soll, müsste dann konsequenterweise die Beratung des Käufers entfallen. Bedenkt man, dass der Kauf einer Immobilie gerade für jüngere Erwerber eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens ist, so sollte doch gerade hier der Verbraucherschutz eine herausragende Rolle spielen. Eine Falsch- oder Fehlberatung des Maklers wurde in der Vergangenheit von den Gerichten häufig sanktioniert, immer schärfere Anforderungen wurden, zu Recht, an die Beratungsleistung gestellt. Die Haftung des Immobilienmaklers für seine Beratung würde jedoch künftig entfallen, ist er doch nur noch dem Auftraggeber verpflichtet.

Kostensteigerung statt Senkung

Neben dem Thema Verbraucherschutz wird vor allem der Kostensenkungsaspekt im vorliegenden Entwurf hervorgeheben. Dies ist reine Augenwischerei, da Verkäufer die Provision beim Verkauf einpreisen werden. Da der Makler den Käufer nicht mehr berät, wird dieser bei Kaufinteresse gezwungen sein, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Diese richten sich im Übrigen nach dem entsprechenden Verkehrswert. Auch das Argument, ein erhöhter Kaufpreis würde – im Gegensatz zu den Erwerbsnebenkosten – von den Banken finanziert werden, verfängt nicht. Banken setzen nicht den Markt- oder Sachwert, sondern den Beleihungswert bei der Kreditvergabe an. Liegt der Kaufpreis über diesem Wert, wird eine Bank nicht finanzieren, es sei denn, der Käufer bringt weitere Sicherheiten wie z.B. einen höheren Eigenkapitalanteil mit ein. Aber gerade das fehlende Eigenkapital ist ja nach grün/roter Lesart der Grund für die Einbringung des Gesetzentwurfs.

Fazit

Das Berufsbild des Maklers besteht, neben der fachlichen Qualifikation, hauptsächlich darin, zwischen den Interessen von Verkäufer und Käufer zu vermitteln. Nur die Verkäuferseite zu vertreten, schadet letztlich dem Käufer, weshalb die Aufteilung der Provision auch bundesweit eingeführt werden müsste. Die Höhe und der prozentuale Anteil sollten hingegen nicht einheitlich geregelt werden, da die Nachfrage- und Angebotsseite in strukturschwachen Gebieten und Ballungsräumen zu heterogen sind.

Dass für die Versäumnisse der Wohnungspolitik auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene jetzt der alleinige Sündenbock gesucht wird, kann nicht angehen. Hier findet ein ungerechtfertigter Eingriff in die Berufs- und Vertragsfreiheit statt und eine Preisregulierung, wie sie etwa bei den Gebührenordnungen vorliegt, kann ebenfalls nicht angewendet werden, da der Makler sein Honorar nur im Erfolgsfall erhält.

Zur Wahrheit gehört ebenso, dass die Politik seit Jahrzehnten keinen Anlass gesehen hat, die Tätigkeit des Immobilienmaklers zu regulieren und die Zulassung zu reglementieren, obgleich dies immer wieder durch den Berufsverband IVD eingefordert wurde. Nicht zuletzt dadurch haben zahlreiche schwarze Schafe dem Ruf der gesamten Branche geschadet. Das Kalkül der SPD, ihre Forderungen würden daher in der Bevölkerung nur wenig Gegenwind erfahren, könnte aufgehen. Das nennt man schlicht Populismus!