Besteller-Prinzip für Immobilienverkäufe – wie die „GRÜNEN“ sich in Populismus üben

Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft z.Z. die Ausweitung des seit 2015 bestehenden Besteller-Prinzips für Vermietungen auf Immobilienverkäufe, bereits in den nächsten Wochen soll ein Referentenentwurf vorliegen. Durch die Einführung des Besteller-Prinzips soll der Immobilienerwerb erleichtert werden, da die Kaufnebenkosten in Deutschland je nach Bundesland zwischen 11 und 15 % des Kaufpreises betragen. In der Regel finanzieren die Banken die Erwerbsnebenkosten nicht, der Käufer muss daher über Eigenkapital verfügen, welches jedoch häufig nicht vorhanden ist.

In der berechtigten Hoffnung, dass das SPD-geführte Justizministerium ihre Vorschläge aufgreift, hat die Bundestagfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN unter der Drucksachennr. 19/4557 bereits im September letzten Jahres einen Gesetzentwurf eingebracht. Da es nach Ansicht der „GRÜNEN“ im alleinigen Interesse des Verkäufers liegt, eine Immobilie zu veräußern, soll die Käuferprovision ersatzlos entfallen. Aber auch der Verkäufer soll insoweit geschützt werden, als dass eine Deckelung der Verkäuferprovision bei 1,68% netto eingeführt werden soll.

Von derzeit 6% (in den meisten Bundesländern), soll nach dem Willen der „Grünen“ die Gesamtcourtage auf 1,68 % reduziert werden, was einem Umsatzverlust von 73% entsprechen würde. Jedes Unternehmen, welches eine Umsatzreduzierung in dieser Größenordnung verkraften muss, hat nur zwei Alternativen: entweder seine Geschäftstätigkeit aufgeben oder massiv Personal entlassen.

Es ist davon auszugehen, dass – würde das von den „GRÜNEN“ initiierte Szenario Realität werden – zehntausende Arbeitsplätze verloren gingen. Von Schließung und Personalabbau wären auch ca. 15.000 junge Leute betroffen, die sich z.Z. in der Ausbildung zum(r) Immobilienkaufmann/frau befinden. Übrig blieben, und das macht die Absurdität der Initiative besonders deutlich, die sogenannten Nebenerwerbsmakler. Diese Gruppe, zumeist ohne Ausbildung und Sachkenntnis und zum großen Teil mitverantwortlich für das schlechte Image der Branche, kann weiter vom Küchentisch aus ihren Geschäften nachgehen.

In zwölf Bundesländern wird die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Nur in Hamburg und Berlin sowie Brandenburg und Teilen Hessens zahlt allein der Käufer zwischen 5,95 und 7,14 %, was in der Tat eine hohe Belastung darstellt. Bis auf Brandenburg, hier regiert die SPD zusammen mit der Linken, sind in allen Landesregierungen und Senaten die „GRÜNEN“ teilweise schon seit Jahren an der Regierung beteiligt. Warum keinerlei Anstalten unternommen wurden, die Maklerprovision zu teilen, bleibt unergründlich.

Es lohnt ein genauerer Blick auf die Argumente, die im Gesetzesentwurf der „GRÜNEN“ vorgetragen werden.

Makler-Honorierung in europäischen Ländern

Hervorgehoben werden beispielsweise die niedrigen Makler-Provisionen in einigen ausgewählten europäischen Ländern, so die Niederlande, wo der Verkäufer die Provision in Höhe von max. 1,5% zu entrichten habe. Nicht zur Sprache kommen die Ausnahmen. So kann auch der Käufer einen Makler beauftragen und die Provision wie auch eventuelle kostenpflichtige Nebenleistungen sind frei verhandelbar. Geflissentlich verschwiegen werden die Provisionsmodelle in anderen Ländern. In Frankreich beträgt die Provision zwischen 5 und 12% und ist in der Regel im erhöhten Kaufpreis enthalten, der Käufer trägt sie also indirekt mit. In Portugal zahlt der Verkäufer zwischen 5 und 10 %, in Italien zahlen beide Parteien zwischen 2 und 6 %. Europa ist ein Flickenteppich, was die Maklercourtage anbetrifft; sich nur die Beispiele herauszupicken, die politisch opportun sind, ist unlauter.

Diskreditierung der Maklerleistung

Der Entwurf diskreditiert die von Immobilienmaklern zu erbringenden Leistungen pauschal in ignoranter Weise. Das Berufsbild wird in populistischer Manier auf das Klischee des „Türaufschließers“ reduziert. Zitat: „(es handelt sich) bei der Vermittlung von Wohnimmobilien um eine durch das Internet vereinfachte/standardisierte Dienstleistung einfacher Art“. Diese Aussage ist an Ahnungslosigkeit nicht zu überbieten. Nur ein Beispiel: um eine Immobilie seriös zu bewerten, bedarf es in der Regel einer fundierten Ausbildung und viel Erfahrung. Aber natürlich ist es auch in zwei Minuten möglich, eine Bewertung im Internet vornehmen zu lassen. Hier sind die Ergebnisse jedoch durchweg falsch, weil es eben standardisierte Verfahren sind, die den individuellen Charakter einer Immobilie nicht annähernd abbilden können. Kompetenz ist aber auch in anderen Bereichen gefragt:  Baurecht, Immobilienrecht, Kaufvertragsrecht, Immobilienfinanzierung um nur einige zu nennen. Die Komplexität der Maklertätigkeit spiegelt sich auch in den Richtlinien der dreijährigen Ausbildung zum Immobilienkaufmann/frau oder in der Weiterbildung zum Immobilienfachwirt/in wider.

Die Maklerhonorare als alleiniger Preistreiber

Nicht die Makler-Courtage, sondern die Grunderwerbssteuer ist der größte Kostentreiber beim Immobilienkauf, zumindest in den Bundesländern, in denen die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. In NRW beträgt die Grunderwerbssteuer 6.5 %, die Courtage 3,57 %, hinzukommen noch Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Über die Senkung der Grunderwerbssteuer verliert der Gesetzentwurf kein Wort und auch beim Notarhonorar und den Kosten des Grundbucheintrags besteht nach Meinung der Bundesfraktion erst zukünftig Handlungsbedarf. Seit Jahrzehnten sind die Maklerkosten in Deutschland stabil geblieben, in den letzten zehn Jahren ist jedoch die Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern 27 Mal angehoben worden. Erstaunlich ist, dass das Leistungsprinzip, welches für die Streichung und Absenkung der Maklerprovision ins Feld geführt wird, bei der Erhebung der Grunderwerbssteuer irrelevant erscheint.

Transparenter Verbraucherschutz

Dieses im Gesetzentwurf mehrfach bemühte Argument greift nicht, im Gegenteil, der Verbraucherschutz wird damit ausgehebelt. Da das Maklerunternehmen allein vom Besteller, also vom Verkäufer honoriert werden soll, müsste dann konsequenterweise die Beratung des Käufers entfallen. Bedenkt man, dass der Kauf einer Immobilie gerade für jüngere Erwerber eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens ist, so sollte doch gerade hier der Verbraucherschutz eine herausragende Rolle spielen. Eine Falsch- oder Fehlberatung des Maklers wurde in der Vergangenheit von den Gerichten häufig sanktioniert, immer schärfere Anforderungen wurden zu Recht an die Beratungsleistung gestellt. Die Haftung des Immobilienmaklers für seine Beratung würde jedoch künftig entfallen, ist er doch nur noch dem Auftraggeber verpflichtet.

Kostensteigerung statt Senkung

Neben dem Thema Verbraucherschutz, wird vor allem der Kostensenkungsaspekt im vorliegenden Entwurf hervorgeheben. Dies ist reine Augenwischerei, da Verkäufer die Provision beim Verkauf einpreisen werden. Da der Makler den Käufer nicht mehr berät, wird dieser bei Kaufinteresse gezwungen sein, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Diese richten sich im Übrigen nach dem entsprechenden Verkehrswert. Auch das Argument, ein erhöhter Kaufpreis würde – im Gegensatz zu den Erwerbsnebenkosten – von den Banken finanziert werden, verfängt nicht. Banken setzen nicht den Marktwert oder Sachwert, sondern den Beleihungswert bei der Kreditvergabe an. Liegt der Kaufpreis über diesem Wert, wird eine Bank nicht finanzieren, es sei denn, der Käufer bringt weitere Sicherheiten wie z.B. einen höheren Eigenkapitalanteil mit ein. Aber gerade das fehlende Eigenkapital ist ja nach grüner Lesart der Grund für die Einbringung des Gesetzentwurfs.

Fazit

Das Berufsbild des Maklers besteht, neben der fachlichen Qualifikation, hauptsächlich darin, zwischen den Interessen von Verkäufer und Käufer zu vermitteln. Nur die Verkäuferseite zu vertreten, schadet letztlich dem Käufer, weshalb die Aufteilung der Provision auch bundesweit eingeführt werden müsste. Die Höhe und der prozentuale Anteil sollten hingegen nicht einheitlich geregelt werden, da die Nachfrage- und Angebotsseite in strukturschwachen Gebieten und Ballungsräumen zu heterogen sind.

Dass für die Versäumnisse der Wohnungspolitik auf Bundes- Landes- und kommunaler Ebene jetzt der alleinige Sündenbock gesucht wird, kann nicht angehen. Hier findet ein ungerechtfertigter Eingriff in die Berufs- und Vertragsfreiheit statt und eine Preisregulierung, wie sie etwa bei den Gebührenordnungen vorliegt, kann ebenfalls nicht angewendet werden, da der Makler sein Honorar nur im Erfolgsfall erhält.

Zur Wahrheit gehört ebenso, dass die Politik seit Jahrzehnten keinen Anlass gesehen hat, die Tätigkeit des Immobilienmaklers zu regulieren und die Zulassung zu reglementieren, obgleich dies immer wieder durch den Berufsverband IVD eingefordert wurde. Nicht zuletzt dadurch haben zahlreiche schwarze Schafe dem Ruf der gesamten Branche geschadet. Das Kalkül der „GRÜNEN“, Ihre Forderungen würden daher in der Bevölkerung nur wenig Gegenwind erfahren, könnte aufgehen. Das nennt man schlicht Populismus!